据万科企业股份有限公司最新公告数据显示， 2018年前7个月，万科新增物流地产项目38个，其管理层在2017年度业绩发布会上曾对外透露，万科物流在过去3年里布局了25个城市。万科持续加码物流地产的布局，被外界视为走向转型的重要一步，另一方面也反映出万科对于物流领域的前景十分看好。从投资回报率和回收期来看，高标准物流设施明显优于其他商业类地产。近年来，一二线城市高端仓储需求不断增加，包括万科等房企都对物流地产有所布局。当前，土地政策收紧，对于地产商来说，通过物流地产模式也可迅速拿到土地资源。

中国物流园区成规模成体系发展的十多年里，当前呈现出非常明显的两个极端态势：一个是“全民”搞物流园区，另一个是园区“全面”待升级。

几乎所有行业的公司、企业、机构都在尽可能的大量购置物流用地，用于新建物流园区。

全国23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区（州、盟）；661个市，其中：直辖市4个；地级市283个；县级市374个；1636个县（自治县、旗、自治旗、特区和林区）；852个市辖区。总计：省级34个，地级333个，县级2862个。从各地政府官网上公布的规模以上物流园区数据统计，总数目前超过6000多个，平均每个县级2个规模以上物流园区，每个地级1个规模以上物流园区。

目前物流园区的总数每年还在增长中。

大量资本进入物流基础设施的建设，有力推动了中国物流园区的发展。布局城市周边的物流园区仓储设施为大货车转城市配送小厢货提供了中转场地， 有效缓解了大货车进城对城市交通的压力，布局公铁水交通方式汇集处的物流园区也有效提高了多式联运的使用率和效率，布局在制造业和农副产品加工周边的物流园区提高了物流三方化服务的集约程度。

物流园区呈现几个典型的态势：

1、适应城市化发展新需求，物流园区服务城市功能日渐增强。

随着城市化进程加快和市区不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加。原来的城市边缘区迅速成为中心区，原有的大型仓库、配送中心和货运场站等加速外迁。而新建园区设施具有一定的周期性以及土地资源制约，导致物流基础设施供需矛盾日益突出，出现了仓储设施阶段性供不应求，对物流园区的需求持续上升。

在我国综合交通运输体系发展中，物流园区逐渐成为多种交通运输方式的重要衔接点，是实现“最后一公里”的重要载体，是保障城市正常运行的重要支撑。物流园区作为物流大系统的重要节点，其服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能将会不断增强。

在我国城市化建设中，节约能源，保护环境，减少废气污染，解决城市交通拥堵、缓解城市道路交通压力，实现经济和社会可持续协调发展，已成为一个永恒而又紧迫的话题。同时，土地资源稀缺带来的限制以及经济发达地区土地升值预期，促使城市内物流园区的系统布局呈现新的趋势。在经济发达区域，部分物流园区以企业总部集聚为特点，而将仓储、货场等设施实行低成本、郊区分散化布局，通过联动运行实现土地资源的最大价值利用和物流设施的功能发挥。

2、产业转移和升级改变物流运行格局，专业化服务成为发展方向

在现代经济中，物流作为现代服务业已成为经济增长的主要动力和现代化的重要标志。一个地区现代物流服务业的发展在一定程度上决定着其经济发展的速度和质量，影响其未来发展的潜力和在全国区域分工格局中的地位和作用。伴随着我国产业结构调整与升级，部分产业的生产将由沿海经济发达区域向中西部区域转移，客观上要求中西部地区对新一轮产业转移做好承接准备。

随着经济快速发展，部分经济发达区域围绕产业升级开始重点发展高新技术、生物医药等战略性新兴产业，对物流服务提出了更高、更新的要求。开展高端物流服务，加强物流与商贸业、先进制造业、文化艺术等行业的服务联动，实现从传统运输、仓储服务向现代物流服务提供商、供应链集成商的转变已成为经济发达区域的重要发展趋势。同时，诸多数字化产品如图书、音像制品等领域，正在发生革命性的变化。在数字物流运作中，要求应用互联网和物联网等技术去支持整个物流服务链，并能够组织相关执行成员协同为企业物流需求提供高效服务。

在重大需求发生改变的形势下，物流园区专业化服务的提升成为未来重点发展方向。随着中国经济的持续快速发展，社会分工日益深化。与传统服务方式相比，专业化物流服务综合成本更低、配送效率更高，更加贴近客户需求，已成为现代物流发展的方向。专业化物流的发展会推动物流园区向专业化领域渗透。可以预见，物流园区专业化发展将会成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。 

3、发展国际物流，“无水港”项目建设成为热点

“无水港”，是在内陆经济中心城市设立的对外开放的国际商港，是沿海港口在内陆经济中心城市的虚拟港口和现代物流的操作平台，为内陆地区经济发展提供方便快捷的国际港口服务的“桥头堡”。“无水港”常常集成口岸、物流、增值服务等功能。货物在“无水港”内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等一切通关手续，相当于把海港搬到了内陆。然后通过海铁联运的方式将货物运送到沿海港口，集装箱就可以直接装船出海。将港口功能引入内陆城市，有助于实现陆地国际物流与海洋国际物流“无缝连接”，密切内陆地区产业与世界各国产业之间的链接，使内陆市场与国际市场一体化发展。

“无水港”的发展在全球范围内受到广泛重视。近年来，各级政府除了将“无水港”视为拓展港口腹地范围的工具以外，更加重视“无水港”在构建综合交通网络、提高国际供应链运行效率、减少环境污染和缓解城市交通拥堵中的作用。我国很多城市也开始认识到建设“无水港”对区域经济发展的重要性。调查发现，近年来，“无水港”项目的建设已经成为国内又一热点，未来必将带动我国物流园区进一步发展。

众多物流园区在功能建设上重复、运营中同质化竞争也须引起警惕和高度重视。

物流园区的选址必须遵守以下关于场地要求的基本规则：

 1、必须建在有大量货物和较高物流需求的区域。货物类型需为适箱货物，便于在货运处理过程中能被合并或分拆为更大或更小的操作单元。

 2、须有基础设施和交通线路连接。卡车运输必须直接连通到高速公路，铁路运输最好与其他运输方式连接，尤其是在存在连夜运输的情况下，内河港口是物流园区的理想选址，因为能将内河航运网络与陆路联运网络对接。

3、需位于大城市或城市群的销售市场附近或制造业群体附近。

4、需要预留充足的发展空间。具体面积需求是基于预测的货物数量、种类及周转率来科学测算的。 

物流园区的升级结合发展中所存在的实际问题，根据国内外物流园区发展建设过程中的经验和教训，可归纳为下面几点： 

1、国家要加强对物流园区统一规划和宏观调控

国外大部分国家物流园区的建设运营，采用政府和地方企业共同参与推进，但政府只是在宏观层面给予规划指导，而不直接参与园区具体经营的方式。物流园区总体上的合理布局和功能的有效发挥，需要国家政策、产业规划、基础配套设施建设等多方面宏观因素和条件的指导、协调与支持，这些职能都必须由政府出面积极推动并解决。

国家应当在物流园区的总体规划和布局、行业或专项标准的制定、总体发展战略和政府支持等多个方面起到重要的指导和调控作用，充分发挥国家的总体规划、指导、调控作用，打破地区、行业界限，按照资源整合、科学布局、优势互补、良性循环的思路进行物流园区总体规划，防止物流园区建设各自为阵、盲目布点、恶性竞争。只有这样才能确保物流园区的发展建设按照总体规划的目标得以顺利实施，有利于整合集约资源，提高运作效率，减少和避免物流园区的重复建设、恶性竞争和资源浪费等现象的产生。

2、物流园区发展建设要科学规划、准确定位

调查显示，在“物流园区热”高涨时期我国物流园区的空置率曾一度高达 60％，这是物流园区功能定位不准、盲目建设、脱离实际需求的必然结果。因此，物流园区的规划建设一定要从市场需求和园区区域经济条件等实际情况出发，在对物流资源和市场需求、配套设施及产业发展现状等情况进行详细调研，充分掌握第一手材料的基础上，综合考虑国内外宏观环境、世界物流发展的趋势、区域经济条件、市场需求等多方面因素，具体问题具体分析，通过严谨论证和科学预测，明确和合理确定物流园区的定位、发展方向和长短期建设规模等内容，确保物流园区的规划定位清晰、切合实际、合理可行，切忌脱离实际、贪大求快、盲目乐观。 

3、物流园区发展要坚持企业化经营，市场化运作

物流行业是现代服务行业，与市场经济环境联系紧密。物流园区的发展建设一定要以产业为依托，以市场需求为基础。物流园区作为物流行业的交易平台和提供管理服务的场所，是一个具有集聚性、关联性、规模性和整合性的整体，它的生命力在于以资源整合为手段，通过市场化运作，完善服务功能，吸引和集聚各种物流资源提供物流服务。把握物流市场需求的趋势、结构、规模和特点，是物流园区设立运营的重要基础和前提条件，离开了对物流需求的分析和把握，物流园区的建设运营就失去了行动的方向和成功的保障。

4、物流园区盈利模式要不断创新

入驻物流园区的企业客户希望借助园区物流平台实现以自身经营活动最小的代价获取最大的收益。因此，物流园区的建设运营必须坚持企业化经营，市场化运作来尽可能满足物流园区服务客户的需求。同时，物流园区又兼备公益性和社会性的特点，需要关注物流园区的社会效益。物流园区应努力发挥应有的社会效益，通过整合物流资源、引导工商企业物流合理化、提高协同运作水平和物流运作效率等方式，完善物流园区的一体化运作水平，发挥物流园区的引领示范作用，以满足更多的物流需求，带动区域经济快速发展。通过根据经济发展要求、物流行业发展趋势判断，物流园区的发展建设必须以市场为导向，以第三方物流企业为主体，以物流信息管理系统的建设为重点，成为现代物流技术研发、转化和应用的孵化基地。因此，物流园区必须运用市场化手段积极拓展业务发展模式，增强园区综合服务和盈利能力，在获得自身发展的同时发挥应有的社会效益。

张芸简介

基本信息：毕业于南京大学，德国美因茨大学访问学者，物流咨询专家。

现任职务：2004年组建德国法布劳格物流咨询公司中国子公司，现任法布劳格物流咨询公司中国区董事长，同时担任中国城市物流研究中心特聘专家、中国物流投融资联盟特聘专家、中国仓储与配送协会专家委员会副主任、玉柴物流产业基金顾问委员会委员、山东省物流与交通运输协会特聘专家、济南市高新区政府智库专家、物流园区专委会特聘专家等。

研究方向：物流与供应链解决方案

擅长领域：熟悉并长期研究德国和美国的物流领域前沿技术和应用案例，并结合中国实际加以转换和应用，专注于物流咨询、物流规划、物流管理、供应链金融、物流信息体系、物流标准等领域，主要包括物流园区、物流战略、制造业物流、仓储物流、自动化立体仓库、配送中心、物流信息系统、网络布局、交通方案等。

实践应用：带领法布劳格公司的中德团队在中国成功实施了400多个有实际应用价值的案例，涉及飞机、轨道交通、汽车、机械、发动机、电子商务、电器、医药、煤炭、化工、石油、零售、快递、快运、冷链以及政府机构等，协助企业和各级政府提升物流管理水平、降低物流成本、推动物流标准化、培养专业物流人才做出了不懈的努力。

推动成果：在国际和国内有影响力的专业物流论坛和峰会上作过近百次有关物流领域当前最新发展技术和今后发展趋势的专题报告，在权威的专业媒体上共发表了70多篇涉及物流领域各层面的专业文章，不断将国际前沿的物流技术和应用引入中国市场，并结合中国实际情况做出进一步研究，提出切实可行的方案和建议，被媒体评价为影响中国物流进程的人，荣获中国智能制造物流传奇人物奖。