2020-10-18
物流园区的综合指标大致可以分为三大类别：财务指标、运营基础指标、运营状况指标。三类指标中，财务指标用以针对项目可行性分析和评估项目的盈亏，是最为常用的指标。物流园区的财务指标分析主要包含投资估算和经济效益分析两部分，本文将浅谈投资估算分析部分。
园区项目投资估算主要包含六个主要内容：工程费用、土地购置费、工程建设其它费用、项目预备费、流动资金以及建设期利息。
工程费用指物流园区项目应配套的建筑、道路、管网、公共绿化工程等的建筑安装工程费用以及设备及工器具购置安装费用两部分。建筑安装工程费用一般是参考项目所在地造价水平分别根据单位指标进行估算，设备及工器具购置安装费参考同类项目的配置数量及价格进行估算。
土地购置费一般是通过业主与政府协商，按照国家和地方的有关规定及实际执行折扣率执行。
工程建设其他费用主要包含建设管理费、建设项目前期工作咨询费、勘察设计费、施工图审查费、工程招标管理费及代理服务费几部分。其中建设管理费主要包含建设单位管理费、工程监理费，建设项目前期工作咨询费主要包含咨询、环评、安评、职业病危害、能评及造价咨询费。
项目预备费主要是根据工程费用和工程建设其他费用之和为基数，按一定费率计提所得。
流动资金为一般按扩大指标法估算，以工程费用、工程其他费用和预留费用三项之和为基数，按一定费率计提所得。
建设期利息是指项目资金筹措中银行贷款及其他借款部分的利息，一般按照金融机构人民币5年以上贷款利率进行估算。
值得注意的是，在物流园区项目的投资估算过程中，一般是按设计时的各项定额及取费标准进行估算，只能反映设计时的造价水平，如果在建设期内各项定额、取费标准和价格发生变化，投资估算将在规定范围内进行调整。
